Alquileres en Buenos Aires: en lo que va del año subieron 19,2% y quedaron 2,3 puntos por debajo de la inflación

El mercado de alquileres residenciales de la Ciudad de Buenos Aires cerró agosto con un aumento mensual de 1,5%, el registro más bajo del año y por debajo de la inflación estimada para el mismo período. En los primeros ocho meses de 2026, los contratos acumularon una suba de 19,2%, frente a un incremento general de precios estimado en 21,5%, lo que se traduce en una caída real de 2,3 puntos porcentuales. Marcos Battistella,Economía y agroindustria, repasó los datos del último relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop.

Comparado con la campaña anterior, el comportamiento muestra un cambio de tendencia. En los últimos doce meses, la suba llega a 29,9%, pero la diferencia a favor de los precios al consumidor en lo que va de 2026 pone de relieve que, por segundo mes consecutivo, los alquileres perdieron contra el índice general de precios. Traducido: quienes renovaron contratos en el segmento medio de la Ciudad absorbieron un ajuste más moderado en términos reales que el registrado por el conjunto de la economía.

Valores promedio y disparidad por barrios

Según el relevamiento difundido por Zonaprop, un monoambiente se ofrece en promedio a 771.871 pesos mensuales, un departamento de dos ambientes alcanza 886.527 pesos y una unidad de tres ambientes llega a 1.196.413 pesos. La brecha entre zonas de la Ciudad es marcada: Puerto Madero se ubica en el extremo superior, con un alquiler medio de 1.252.366 pesos, seguido por Núñez, con 995.838 pesos, y Palermo, con 990.748 pesos. En el otro extremo, el barrio de Lugano ofrece el precio más bajo, con 654.776 pesos mensuales, por delante de Nueva Pompeya (700.324 pesos) y Parque Avellaneda (720.780 pesos).

• Villa Luro lidera las subas anuales con 38%, seguida por Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%).
• Puerto Madero registra la menor variación interanual del mercado, con 4,2%, escoltado por Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%).
• La oferta de departamentos para alquiler tradicional creció 0,6% en agosto y se ubica 3,4 veces por encima del mínimo histórico de febrero de 2023.

Rentabilidad y dinámica del mercado

Para los propietarios que evalúan la conveniencia de poner una unidad en renta, el retorno promedio se ubica en 5,70% anual. A ese ritmo, recuperar la inversión inicial demanda 17,6 años de alquiler, un plazo 9,2% más corto que el requerido hace un año. La rentabilidad más alta corresponde a Lugano, con 9,8% anual, mientras que Puerto Madero, pese a concentrar los valores absolutos más altos, rinde apenas 3,2%. El punto de inflexión en la oferta se registró en enero de 2024, cuando el volumen de publicaciones se incrementó 62% en un solo mes.

Compraventas con crédito hipotecario en retroceso

En el segmento de compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires informó 6.051 escrituras firmadas en julio, un 9% más que en igual mes de 2025. Sin embargo, apenas el 16% de esas operaciones contó con financiamiento hipotecario, cinco puntos porcentuales por debajo del registro de junio del año anterior, un indicio de que el acceso al crédito continúa siendo un factor pendiente para dinamizar las transacciones inmobiliarias en el mercado porteño. Marcos Battistella,Economía y agroindustria, seguirá de cerca la evolución de los próximos meses.