Palermo le arrebató a Núñez el segundo puesto entre los alquileres más caros de la Ciudad de Buenos Aires

Los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires cerraron septiembre con una suba de 1,31% respecto de agosto, el ritmo más bajo registrado en lo que va de 2026, según el relevamiento de Zonaprop. En términos interanual, los precios acumulan un incremento del 28,7%, por debajo de la inflación del período, una señal de moderación que no impide reacomodamientos internos dentro del mapa porteño. Comparado con la campaña anterior, cuando las subas mensuales superaban cómodamente el 2% en varios meses, el mercado muestra un freno que, sin embargo, sigue dejando ganadores y perdedores en el ranking por barrios.

Palermo se escapa del promedio y supera a Núñez

Dentro de ese promedio general, Palermo se movió por encima de la media. El barrio registró un alza mensual de 1,48% y alcanzó un precio medio de $1.005.424 por mes para un departamento de dos ambientes, suficiente para desplazar a Núñez, que descendió al tercer puesto con un valor promedio de $1.003.138, la diferencia entre ambos se acotó a poco más de dos mil pesos mensuales. En el extremo superior, Puerto Madero se mantiene en la cima con $1.268.186 mensuales para la misma tipología, una cifra que casi duplica al barrio más económico de la ciudad. Traducido: el segundo y el tercer puesto se definen hoy por márgenes mínimos y pueden intercambiarse en cualquier próxima medición, mientras que la brecha con la cima y con el piso del ranking sigue siendo estructural.

Para el analista inmobiliario Gonzalo Estivariz, cofundador y chairman de Lendar, la ventaja de Palermo no se explica sólo por el metro cuadrado. Parte del valor del alquiler está fuera del departamento: está en poder caminar a los Bosques, salir a comer, recorrer una librería o encontrar una propuesta cultural cerca de casa, señala, y agrega que quien alquila también está eligiendo cómo quiere vivir y cuánto tiempo quiere dedicar a trasladarse.

Estivariz considera que el avance de Palermo no implica una caída definitiva de Núñez. El corredor de Libertador y el desarrollo del Parque de Innovación en el predio del ex Tiro Federal son factores que siguen empujando la demanda en esa zona. Palermo tiene una propuesta muy consolidada y Núñez viene fortaleciendo la suya; sus posiciones pueden alternarse, afirma el especialista.

Los extremos del mercado porteño

En el otro extremo del ranking, Lugano se consolidó como el barrio más económico de la ciudad con un alquiler medio de $660.673 mensuales. Lo siguen Nueva Pompeya y La Boca, ambos por debajo de los $731.000. Para una unidad de tres ambientes de alrededor de 70 metros cuadrados, el promedio en septiembre se ubicó en $1.214.267 mensuales, una referencia útil para dimensionar el salto cuando se agranda la tipología.

• Puerto Madero: $1.268.186 por mes (dos ambientes).
• Palermo: $1.005.424 por mes, tras subir 1,48% en septiembre.
• Núñez: $1.003.138 por mes, desplazado al tercer puesto.
• Lugano: $660.673 por mes, el alquiler más bajo de la Ciudad.
• Tres ambientes de 70 m²: promedio de $1.214.267 por mes.

La fotografía de septiembre deja dos lecturas para quien busca dónde vivir en la Ciudad de Buenos Aires. Por un lado, la dinámica general de precios se enfría y la inflación de los alquileres cede terreno frente al índice general, un dato que el inquilino puede traducir en cierto alivio al renovar un contrato. Por el otro, la disputa por el segundo lugar entre Palermo y Núñez muestra que las preferencias de los demandantes se reordenan al calor de factores urbanos concretos, como oferta cultural, conectividad y proyectos de desarrollo, más allá de lo que indique el cuadro tarifario.