Se achicó el departamento soñado: en casi un siglo, los porteños perdieron más de la mitad de la superficie mediana

Lo que se vende hoy en la Ciudad de Buenos Aires tiene cada vez menos metros cuadrados, menos ambientes y menos cocheras incluidas en el precio. Esa es, en pocas palabras, la fotografía que dejó el relevamiento de 53.424 avisos activos de venta de departamentos y PH que realizó la empresa de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai y que permite comparar, generación por generación, cómo fueron cambiando los inmuebles porteños a lo largo de casi un siglo.

Menos metros, menos ambientes, menos cocheras

La cifra que más golpea al pasar las páginas del informe es la de la superficie cubierta mediana. Las unidades construidas desde 2020 promedian 85 metros cuadrados menos que las levantadas en los años 30: 46 metros cuadrados contra 102. Es una reducción del 55 por ciento. En paralelo, la cantidad mediana de ambientes se redujo a la mitad: pasó de cuatro a dos.

El cambio no se quedó en los metros. También se notó en qué se ofrece con el precio publicado. Entre las unidades edificadas entre 2010 y 2014, el 41,4 por ciento de los avisos incluía la cochera dentro del valor de venta. En las construcciones de 2025 y 2026, esa proporción cayó al 13,9 por ciento. Al mismo tiempo, los avisos con cochera opcional o comercializada por separado saltaron del 2 al 14 por ciento en el mismo tramo.

• Superficie cubierta mediana: de 102 m² (década de 1930) a 46 m² (desde 2020), una baja del 55%.
• Ambientes: la mediana pasó de cuatro a dos entre los mismos períodos.
• Cochera incluida en el precio: del 41,4% (2010-2014) al 13,9% (2025-2026).
• Cochera opcional o por separado: del 2% al 14% en igual comparación.
• Monoambientes: del 1,9% de la oferta en los años 30 al 35% en los años 2020.
• Unidades de al menos 100 m²: del 53,2% al 9,4% entre los mismos extremos.

Un retroceso después de décadas de expansión

El informe ubica la transformación principal en la cantidad de ambientes. La relación entre superficie y ambientes se mantuvo estable, en un rango de 20 a 26 metros cuadrados por ambiente, durante todo el período estudiado. El dato que llama la atención es que, después de una etapa en la que las construcciones de las décadas de 1970, 1980, 1990 y 2000 tuvieron medianas de entre 60 y 62 metros cuadrados, la superficie volvió a retroceder con fuerza desde 2010.

Es decir, los departamentos porteños pasaron por varias etapas: arrancaron grandes en los años 30, fueron haciéndose más chicos hasta los 70, volvieron a crecer durante unas cuantas décadas y, desde 2010, retomaron la curva descendente hasta quedar, otra vez, cerca de los valores originales pero al revés de la firma digital: con unidades mucho más pequeñas y pensadas para otro tipo de demanda.

Dónde se nota más y dónde se nota menos

Las diferencias entre barrios son elocuentes. Al comparar viviendas anteriores a 1980 con las construidas desde 2010, Recoleta pasó de 90 a 45 metros cuadrados, una baja del 50 por ciento. Monserrat registró una reducción del 41 por ciento y Palermo, del 40 por ciento. En el otro extremo, los cambios fueron mucho más moderados: en Villa Devoto la caída fue del 6 por ciento; en Villa del Parque, del 8,5 por ciento; y en Villa Urquiza, del 9,6 por ciento.

El cuadro que deja el relevamiento es el de una oferta que se reconfiguró: menos departamentos familiares grandes, más monoambientes y unidades de dos ambientes, y un desembolso extra que cada vez más suele deberse en forma aparte porque el precio de la cochera dejó de venir pegado al del de la vivienda.