Trece bancos se quedaron con los primeros 200.000 millones del FGS para créditos hipotecarios y prometen hipotecar antes del fin de semana

Les cuento de arranque, como hacemos siempre acá, cómo viene la cosa desde el río, porque me parece que la mejor manera de entrar a una noticia económica es mirarla desde abajo, desde la gente que todos los días se pregunta si llega a fin de mes, y mucho más si está pensando en sacar un crédito a 15 o 20 años para tener su techo propio. Esa es la vara con la que uno tiene que medir cualquier anuncio que sale desde Buenos Aires y que después termina impacting en el mostrador del banco de la esquina, en el corredor inmobiliario del pueblo o en la charla de la tarde en la plaza. Y esta vez, lo que se movió es serio: trece bancos se quedaron con los primeros 200.000 millones de pesos que puso en juego el Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES, nada menos que con el objetivo explícito de transformarlos en hipotecas accesibles para primera vivienda.

La operación se hizo por subasta. Se presentaron 18 entidades con 42 ofertas que, sumadas, llegaron a 258.640 millones de pesos, bastante por encima del cupo disponible, lo que muestra que los bancos tenían hambre de este dinero y estaban dispuestos a pelearlo. Al final, como dije, trece se llevaron los 200.000 millones que había para repartir, y se comprometieron, en un plazo de 120 días corridos desde que reciban los fondos, a convertirlos en préstamos efectivos. Es decir: no es plata que pueda quedar parada en el balance ni invertida en otra cosa. La letra chica del programa es clara: el destino tiene que ser sí o sí el crédito hipotecario para gente que compra su primera casa.

Cómo se repartió la plata y a qué tasa

• El 82% del cupo, unos 164.400 millones de pesos, se adjudicó a un plazo de cinco años, con un spread promedio de 4,94% anual sobre UVA.
• El tramo restante, poco más de 35.500 millones, se licitó a un año, con un spread promedio más bajo, del 2,67% anual sobre UVA.
• Todas las entidades que ganaron ofertaron tasas por encima del piso mínimo que se había fijado para poder participar.
• El tope que pueden cobrarle al tomador final del crédito está fijado en 7,5% anual más UVA.
• El monto máximo por operación es de 150.000 UVA, algo más de 200.000 dólares al tipo de cambio de hoy.
• El plazo mínimo del préstamo es de 15 años, y el destino, exclusivo, primera vivienda.

Lo interesante es que varias de esas entidades ya venían, por su cuenta, moviéndose hacia ese mismo techo del 7,5% más UVA. El Banco Macro, por ejemplo, ya venía otorgando créditos a ese interés para plazos de hasta 20 años. El Credicoop y el BBVA aplican la misma condición cuando el cliente acredita el sueldo en el banco y se trata de la compra de la primera vivienda. El Banco Ciudad, por su parte, fue un paso más allá y estira el plazo hasta 25 años manteniendo idéntica tasa. Es decir: la subasta de la ANSES no inventó la tendencia, la profundizó y la homogeneizó en un mercado que venía atomizado y con tasas muy distintas según el banco al que uno golpeara la puerta.

La letra grande del programa, mirando hacia adelante, es ambiciosa. Está previsto que se hagan hasta diez licitaciones de 200.000 millones de pesos cada una, lo que lleva el techo total a unos 2 billones de pesos. El objetivo declarado es generar entre 17.000 y 18.000 nuevas operaciones inmobiliarias en los próximos meses. No es un número menor: en un país donde el crédito hipotecario viene golpeado desde hace años, mover ese volumen de operaciones puede reactivar el mercado de la construcción, la venta de inmuebles usados y también la demanda de profesionales, escribanos, corredores y demás engranajes que viven de cada escritura que se firma.

“Las primeras ofertas bajo estas condiciones deberían estar disponibles antes del fin de esta semana o, a más tardar, a comienzos de la siguiente.”Calendario previsto por las entidades tras la subasta

Mientras tanto, uno se queda pensando qué va a pasar con la próxima cuota. Y acá va mi aviso de siempre para el que está sacando cuentas con un café al lado: la cuota de un crédito en UVA no es fija en pesos, se actualiza con la inflación, y eso significa que en los primeros años puede sentirse tranquila y después, si los salarios no acompañan, empezar a apretar. Por eso, antes de firmar, más allá del 7,5% que todos los bancos van a mostrar, hay que mirar con lupa el plazo, el costo financiero total, los seguros obligatorios y, sobre todo, cuánto del ingreso familiar se va a comprometer mes a mes. La oportunidad existe, sí, pero como toda oportunidad a largo plazo, pide cabeza fría y planificación para los próximos quince, veinte o veinticinco años.