Vender un departamento en la Ciudad ya no paga aquellos dos impuestos que más asustaban al bolsillo del propietario

Vender una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires dejó de tener entre sus costos al Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y al impuesto cedular, dos tributos que durante años encabezaron el listado de preocupaciones de cualquier propietario que decidía desprenderse de un inmueble. La novedad, sin embargo, no convierte a la operación en gratuita ni mucho menos: al precio acordado todavía hay que sumarle comisiones inmobiliarias, honorarios del escribano, el Impuesto de Sellos y, cuando aparece un crédito hipotecario, una serie de cargos adicionales que pueden estirar el presupuesto mucho más de lo imaginado.

Te lo cuento con la mayor claridad posible, porque sé que cuando uno empieza a leer sobre impuestos y compraventas la cabeza suele pedir un recreo. La idea es que, al terminar este recorrido, sepas exactamente qué se paga, qué dejó de pagarse y dónde conviene mirar antes de firmar el boleto.

Qué impuestos dejaron de gravar al vendedor ocasional

El ITI desapareció a mediados de 2024 y afectaba a las propiedades compradas antes del 1 de enero de 2018. Representaba el 1,5% del precio de venta, lo que en una operación de 100.000 dólares se traducía en unos 1.500 dólares que el vendedor debía abonarle al fisco.

El impuesto cedular, en tanto, regía para los inmuebles adquiridos desde 2018 y gravaba con el 15% la ganancia calculada sobre el valor de compra actualizado. La exención alcanza a las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda vivienda usada como inversión, según explicó Daniel Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios.

El beneficio tiene un tope claro: las ganancias generadas por una actividad inmobiliaria habitual o empresarial siguen dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias. Es decir, si una desarrolladora construye y vende como parte de su negocio, el escenario fiscal no cambia para ella.

Qué costos siguen vigentes en cualquier compraventa

• Comisión inmobiliaria: suele ubicarse entre el 3% y el 4% del precio, con variaciones según lo pactado entre las partes.
• Honorarios del escribano: imprescindibles para escriturar y cuyo monto depende de la jurisdicción y del valor del inmueble.
• Impuesto de Sellos: en la Ciudad de Buenos Aires la alícuota general es del 3,5%, con una exención para primera vivienda o vivienda única hasta aproximadamente 220.000.000 de pesos; si se supera ese umbral, el tributo alcanza solo al excedente.
• Tasación, seguros obligatorios y cargos administrativos: aparecen cuando la compra se financia con un crédito hipotecario.

En la provincia de Buenos Aires el esquema cambia: la alícuota de Sellos ronda el 2% y, según el desarrollador consultado, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor. Por eso mismo, la ubicación y el monto de la propiedad terminan definiendo buena parte del presupuesto final de la operación.

En definitiva, el alivio fiscal para el vendedor ocasional es real y se nota en el bolsillo, pero no borra el resto de los gastos que siempre acompañaron a una escritura. Antes de avanzar con cualquier operación, conviene pedir un detalle escrito de todos los conceptos, porque entre la comisión, los honorarios, el Sellos y los eventuales costos del crédito hipotecario, el número final puede quedar bastante lejos del precio que uno tenía en mente.