Más chicos, más accesibles: cómo se reconfigura la demanda de vivienda en Argentina

El alza sostenida del metro cuadrado en los principales centros urbanos del país reconfiguró la demanda habitacional y reorientó una porción creciente de las búsquedas hacia unidades de superficie reducida, una categoría que incluye tanto departamentos compactos en edificios como las denominadas tiny houses, cuya superficie se ubica, en muchos casos, por debajo de los 20 metros cuadrados cubiertos. El dato cobra relevancia en un contexto de encarecimiento de los costos de construcción, de transformación de la composición de los hogares y de un acceso cada vez más restringido al crédito hipotecario para amplios segmentos de la población.

Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, describió el escenario ante este medio y vinculó el interés por las viviendas pequeñas con dos factores simultáneos: por un lado, el aumento del precio por metro cuadrado en las zonas con mayor demanda, que encarece cualquier operación de compra; por otro, los cambios en la estructura de los hogares, con más personas solas, más parejas sin hijos y más hogares unipersonales producto de separaciones, un fenómeno que reduce la necesidad de superficies amplias y prioriza la eficiencia del espacio. Comparado con la campaña anterior, cuando predominaba la búsqueda de unidades de dos y tres ambientes para familias tradicionales, el presente ciclo muestra un desplazamiento perceptible hacia productos de uno o dos ambientes y hacia formatos experimentales que reducen la superficie al mínimo indispensable.

Departamentos chicos con áreas comunes para ampliar el uso

En el segmento de edificios, la estrategia de los desarrolladores consiste en combinar departamentos de planta compacta con áreas comunes que funcionan como una extensión de la unidad privada. Parrillas, salones de usos múltiples, gimnasios, espacios de coworking y jardines permiten a los residentes realizar actividades que, en una vivienda convencional, requerirían un ambiente propio dentro del departamento. Así, una unidad de menor tamaño mantiene una superficie habitable equiparable a la de un departamento tradicional más caro, ya que parte de las funciones se trasladan a sectores compartidos.

Tapiola explicó que ese esquema amplía las posibilidades de uso sin que el comprador deba asumir los costos fijos de mantener esos mismos ambientes dentro de su propiedad. En términos de expensas, impuestos y gastos de mantenimiento, una unidad compacta con buen acceso a amenities puede representar un desembolso mensual menor al de un departamento de mayor superficie que replique esas prestaciones en su interior. Traducido: el valor no se construye solo con metros cuadrados propios, sino también con metros cuadrados compartidos que se utilizan cuando se los necesita.

Tiny houses y construcción modular

Fuera de los edificios, las tiny houses aparecen como una segunda vía de acceso. Se trata de viviendas de superficie reducida, sin una medida única estandarizada, que reúnen los ambientes esenciales —dormitorio, cocina, baño y estar— mediante un diseño orientado a aprovechar cada metro. Pueden funcionar como residencia principal, como casa de fin de semana o como unidad destinada a alquiler temporario, lo que les otorga un componente adicional de ingreso para los inversores que optan por esta modalidad.

Tapiola sostuvo que los sistemas modulares e industrializados de construcción permiten acortar los plazos de obra y, en determinados casos, reducir los costos de desarrollo respecto de la obra húmeda tradicional. La reducción de tiempos, sumada a la estandarización de procesos, constituye uno de los atractivos para desarrolladores y para compradores que buscan acelerar el momento de ocupación de la vivienda.

• Jóvenes que buscan independizarse por primera vez
• Personas solas que priorizan la eficiencia del espacio
• Parejas sin hijos que no requieren grandes superficies
• Inversores que ven en las tiny houses una opción para alquiler temporario
• Hogares unipersonales surgidos de separaciones, que demandan unidades funcionales y de costo inicial acotado

“Una unidad de 20 metros cuadrados o menos, con una distribución adecuada, puede resultar atractiva frente a la perspectiva de esperar años para comprar algo mayor. El atractivo depende tanto del desembolso inicial como de la utilidad de cada ambiente.”Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios

Los perfiles señalados por el directivo dan cuenta de un mercado que ya no se compone únicamente de familias en busca de su primera vivienda. Los hogares unipersonales ganan peso en las estadísticas demográficas y en las bases de datos de los desarrolladores, mientras los inversores evalúan la rentabilidad de unidades chicas en zonas con alta demanda de alquiler temporario, un segmento que muestra niveles de ocupación superiores a los registrados en la campaña anterior en varios corredores turísticos del país.

Hacia adelante, Tapiola consideró que las propuestas de vivienda compacta convivirán con las unidades tradicionales y no las desplazarán, ya que la elección depende de la etapa de vida, del presupuesto disponible y de las prioridades de cada comprador. La expansión del formato dependerá de ofrecer precios de acceso compatibles con una buena calidad constructiva, una ubicación conveniente y una funcionalidad que justifique el desembolso. En definitiva, el desafío de los desarrolladores consiste en demostrar que menos metros cuadrados pueden equivaler a más vivienda, siempre y cuando el producto combine diseño, servicios compartidos y un precio inicial que permita el ingreso al mercado sin sacrificar atributos centrales de la experiencia habitacional.